Определение чистого операционного дохода и расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода

Формула для расчета ставки дисконтирования следующая:

j = jб + jн + jл + jи, где

j - ставка дисконтирования;

jб - безрисковая ставка процента;

jн - премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

jл - премия за риск ликвидности;

jи - премия за риски в инвестиционном менеджменте. ordering viagra

Определение безрисковой ставки

В качестве безрисковой ставки в странах с развитыми рынками принимают доходность по государственным облигациям с десятилетним сроком погашения. В условиях России в качестве безрисковой ставки процента на долгосрочные инвестиции может быть принята усредненная ставка доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ) серий 46017 и 46014 со сроками погашения соответственно 9,8 и 11,9 лет («Бюллетень рынка ГКО-ОФЗ», www.cbr.ru). Несмотря на то, что на российском рынке недвижимости арендные ставки традиционно номинируются в долларах США или ЕВРО, ввиду отсутствия в обозримом будущем тенденций к росту курса вышеуказанных иностранных валют, вполне оправданно, с нашей точки зрения, использование в качестве индикаторов процентных ставок по госбумагам, номинированным в рублях РФ. По состоянию на 31.12.07 получаем безрисковую процентную ставку в размере 6,5%.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Далее в таблице представлен расчет премии за риск.

Таблица № 16. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный

     

1

           

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный

       

1

         

Изменение федерального или местного законодательства

динамичный

     

1

           

Несистематический риск

Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации

статичный

   

1

             

Ускоренный износ здания

статичный

 

1

               

Неполучение арендных платежей

динамичный

           

1

     

Неэффективный менеджмент

динамичный

         

1

       

Криминогенные факторы

динамичный

     

1

           

Финансовые проверки

динамичный

   

1

             

Неправильное оформление договоров аренды

динамичный

           

1

     

Количество наблюдений

 

0

1

2

3

1

1

2

0

0

0

Взвешенный итог

 

0

2

6

12

5

6

14

0

0

0

Сумма

45

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение балла

4,5

Величина поправки за риск

(1 балл = 1%)

4,50%

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

 

Последние материалы

Популярные темы

Как прожить без денег?
 
Сейчас на сайте 19 человек