Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объекты большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1) Расчет стоимости приобретения или прав долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;
2) Расчет полной восстановительной стоимости зданий. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемых объектов, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;
3) Определение величины физического, функционального и внешнего износов зданий;
4) Определение стоимости нового строительства зданий путем увеличения его полной восстановительной стоимости на величину предпринимательской прибыли;
5) Определение стоимости улучшений земельного участка путем уменьшения стоимости нового строительства зданий на величину накопленного износа;
6) Суммирование полученных стоимостей земельного участка и его улучшений для получения рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода.
