Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объектов. Процесс согласования учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет: насколько они адекватно отражают объективное состояние рынка.
Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объектов, чем и достигается цель оценки.
Для определения рыночной стоимости помещения были использованы следующие методы: затратный, доходный, метод сравнения рыночных продаж.
Оценки, полученные этими методами, различаются. Итоговая стоимость оцениваемого объекта рассчитывается как средневзвешенная величина. Для согласования полученных результатов используются следующие критерии:
полнота, надежность и достоверность исходной информации, используемой при применении подхода;
способность подхода учитывать изменения конъюнктуры;
способность подхода отвечать интересам стратегического инвестора;
способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Сравнение проводилось отдельно по каждому критерию. При последовательном сравнении различных методов оценки используются коэффициенты, характеризующие степень преимущества одного из методов.
Таблица № 19.
|
Значение коэффициента |
|
|
1 - сравниваемые методы имеют равную значимость по данному критерию |
|
|
3- умеренное превосходство первого подхода над вторым по данному критерию |
1/3 - умеренное превосходство второго подхода над первым по данному критерию |
|
5- явное превосходство первого подхода над вторым |
1/5 - явное превосходство второго подхода над первым |
|
7-существенное превосходство первого подхода над вторым |
1/7-существенное превосходство второго подхода над первым |
|
9- максимальное превосходство первого подхода над вторым |
1/9- максимальное превосходство второго подхода над первым |
|
2; 4; 6; 8 - соответствующие промежуточные значения |
1/2; 1/4; 1/6; 1/8 - соответствующие промежуточные значения |
Таблица № 20 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 1 .
|
Полнота, надежность и достоверность исходной информации |
Удельный вес подхода |
|||
|
Подход |
Затратный |
Доходный |
Сравнения продаж |
|
|
Затратный |
1 |
3 |
7 |
58,9 |
|
Доходный |
0,333 |
1 |
5 |
33,9 |
|
Сравнительный |
0,142 |
0,2 |
1 |
7,2 |
Таблица № 21 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 2.
|
Способность учитывать изменения конъюнктуры |
Удельный вес подхода |
|||
|
Подход |
Затратный |
Доходный |
Сравнения продаж |
|
|
Затратный |
1 |
0,2 |
0,142 |
6,6 |
|
Доходный |
5 |
1 |
0,2 |
30,2 |
|
Сравнительный |
7 |
5 |
1 |
63,2 |
Таблица № 22 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 3.
|
Способность отвечать интересам стратегического инвестора |
Удельный вес подхода |
|||
|
Подход |
Затратный |
Доходный |
Сравнения продаж |
|
|
Затратный |
1 |
0,111 |
0,142 |
5,6 |
|
Доходный |
9 |
1 |
3 |
57,6 |
|
Сравнительный |
7 |
0,333 |
1 |
36,8 |
Таблица № 23 Результаты сравнения используемых подходов по критерию 4.
|
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость |
Удельный вес подхода |
|||
|
Подход |
Затратный |
Доходный |
Сравнения продаж |
|
|
Затратный |
1 |
5 |
5 |
65,7 |
|
Доходный |
0,2 |
1 |
0,333 |
9,1 |
|
Сравнительный |
0,2 |
3 |
1 |
25,2 |
Таблица № 24
Оценка значимости критериев сравнения
|
№ критерия |
Удельный вес критерия |
||||
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
1 |
1 |
3 |
1 |
1 |
24,8 |
|
2 |
0,333 |
1 |
0,25 |
5 |
27,2 |
|
3 |
1 |
4 |
1 |
3 |
37,4 |
|
4 |
1 |
0,2 |
0,333 |
1 |
10,6 |
Таблица № 25. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 2
|
№ |
Наименование метода |
Результат, руб. |
Удельный вес по критериям |
Удельный вес метода |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||||
|
1 |
Затратный |
1 101 100 |
58,9 |
6,6 |
5,6 |
65,7 |
25,46 |
|
2 |
Доходный |
3 340 320 |
33,9 |
30,2 |
57,6 |
9,1 |
39,13 |
|
3 |
Сравнитель-ный подход |
5690 390 |
7,2 |
63,2 |
36,8 |
25,2 |
35,41 |
|
Итого |
|
100% |
100 % |
100% |
100 % |
100% |
|
|
Удельный вес критериев |
|
24,8 |
27,2 |
37,4 |
10,6 |
100% |
|
|
ИТОГО ( средневзвешенная стоимость объекта с учетом округления, руб.) |
3602374 |
||||||
Таблица № 26. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 5
|
№ |
Наименование метода |
Результат, руб. |
Удельный вес по критериям |
Удельный вес метода |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||||
|
1 |
Затратный |
7789477 |
58,9 |
6,6 |
5,6 |
65,7 |
25,46 |
|
2 |
Доходный |
10062061 |
33,9 |
30,2 |
57,6 |
9,1 |
39,13 |
|
3 |
Сравнитель-ный подход |
18072285 |
7,2 |
63,2 |
36,8 |
25,2 |
35,41 |
|
Итого |
|
100% |
100 % |
100% |
100 % |
100% |
|
|
Удельный вес критериев |
|
24,8 |
27,2 |
37,4 |
10,6 |
100% |
|
|
ИТОГО ( средневзвешенная стоимость объекта с учетом округления, руб.) |
12319880 |
||||||
Таблица № 27. Расчет средневзвешенной величины рыночной стоимости здания Строение 9
|
№ |
Наименование метода |
Результат, руб. |
Удельный вес по критериям |
Удельный вес метода |
|||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
||||
|
1 |
Затратный |
1991476 |
|||||
