Определение величины эксплуатационных расходов
Эксплуатационные расходы (ЭР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объектов, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.
Эксплуатационные расходы принято делить на три группы:
условно-постоянные;
условно-переменные;
расходы на замещение.
К условно-постоянным расходам относят расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
налог на имущество;
страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
платежи за земельный участок;
некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным расходам относят расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объектов и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
коммунальные;
на текущие ремонтные работы;
заработная плата обслуживающего персонала;
налоги на заработную плату;
на пожарную охрану и обеспечение безопасности;
на рекламу и заключение арендных договоров;
на консультации и юридическое обслуживание;
на управление;
прочие расходы.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания. Обычно к таким элементам относят:
кровлю, покрытие пола, элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные заполнения, скобяные изделия, а также другие конструктивные элементы с коротким сроком службы;
санитарно-техническое оборудование и электроарматура;
элементы наружного благоустройства - пешеходные дорожки, подъездные дороги, автостоянки, озеленение и малые архитектурные формы.
Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.
В силу того, что заказчиком не были предоставлены сведения, касающиеся величины эксплуатационных расходов для объектов оценки, оценщиком принято решение использовать для расчетов среднерыночные показатели величины эксплуатационных расходов, выраженные в процентном отношении к полной восстановительной стоимости объектов недвижимости. В настоящий момент они составляют: 5% - для складских помещений, 10% - для офисных и 15 – для производственных.
